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业主公约问答
业主公约的性质和特征如何？

　　业主公约指业主共同订立或承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约的性质是全体业主的最高自治规范和根本性自治规则，有如“国家之宪法”、“公司之章程”，是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”，是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、物管企业和其他人员所应共同遵守的社会自治“总章程”。

　　业主大会、业主委员会的相关规定均不得违反业主公约，否则无效。主要特征有三：

　　1、业主意思自治。根据私法自治原则，只要不违反强制性规定，不背离公序良俗，不侵犯业主的固有权利，公约可以自由设定业主的权利义务、物业的使用方法、应予以禁止或限制的行为等内容。

　　2、订立程序严格。这一点不必详言。

　　3、效力至上。业主公约的效力不仅及于同意设定公约的当事人，还及于不同意公约的少数业主与特定继受人。这与合同等契约只约束订定契约的当事人不同。特定继受人包括移转继受人与设定继受人。移转继受人指物业所有权的受让人，业主转让物业或发生继承时，业主公约效力不受影响，继续约束新业主。设定继受人指物业承租人、借用人等非业主使用人。非业主使用人也受业主公约之约束。此外，业主的遗嘱执行人、遗产管理人、财产托管人亦同样受公约约束。业主公约从本质上说，仍然是平等主体间的民事契约，某一业主违反公约，就要承担违约责任，必要时利益受到损害的业主可提起民事诉讼。

　　业主公约的主要内容是什么？

　　业主公约纯属业主自治规范，因而业主公约的内容各国均规定由业主（区分所有权人）自由协商确定。其具体内容因建筑物的规模、用途及其习惯、生活水平而有所不同。基本上是这么四方面内容：

　　1、物业基本情况简介。介绍物业的名称、地点、面积、户数；公布公共场所及公用设施状况等；

　　2、业主共同事务管理。规定业主大会召开的条件、方式、程序；规定物业区域内管理费用的承担分配；

　　3、业主权利义务设定。明定业主基于物业所有权的物业使用权及作为小区成员的成员权，包括表决权、参与制定规约权、选举和罢免管理机构人员的权利、请求权及监督权等；列举物业区域内的行为守则，对业主相关权利行使或生活进行限制或予以禁止；

　　4、违反公约的处置。业主违反公约，须承担约定的违约责任。其他业主、业主委员会、物业管理企业有予以劝止、提起诉讼的权利。业主有违约行为不予改正，必要时业主大会或业主委员会得以诉请人民法院强制违约业主出让其物业及迁离。

　　另外，当业主公约采取物业管理公约形式，因含有物业管理合同部分，还应相应增加有关开发商、物业管理企业职责的规定。业主的权利义务在此前的问题中已回答过。这里只对业主公约内容中的违约责任作进一步解释。业主违反公约的行为须承担违约的民事责任。承担违约责任的方式根据民法通则规定，有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等。业主也可以另行设定承担责任的方式。

　　值得注意的是，我国法律规定，只有法律明确授权的国家机关才有处罚权，才能对某些违法行为处以罚款。所以，业主公约对业主的违约行为不得设定罚款。但可以采取让业主交纳保证金、违约金方式，当业主有违约行为时，从中予以扣除。对业主违反公约的行为，相关业主、使用人、业主委员会或物业管理企业有权加以劝止，必要时可以向人民法院提起民事诉讼。而且当业主违反公约规定达到一定程度、性质严重且拒不改正时，业主委员会得作出决议并以决议为据诉请业主出让其所有权，在判决确定后一定期限，业主不自行出让并办理相关手续的，业主委员会可以申请人民法院予以拍卖（当然，这要看业主公约是否有此规定，业主委员会是否得到授权）。

　　另外，业主的违反公约的行为若同时违背相关行政法规，如环保、卫生、绿化、消防等强制规范，可由业主委员会或物业管理企业报有关行政管理部门处理，业主须依法承担行政责任。

　　业主大会议事规则的主要内容有哪些？

　　业主大会是全体业主组成的维护业主利益的机构，如果要让业主大会顺利运转，就需要对业主大会议事规则作出详细的规定。业主大会议事规则主要包括以下内容：

　　（一）业主大会的议事方式：业主大会是会议性质的决策机构。因此，业主大会的基本议事形式是召开会议，以讨论议案和表决通过决议的方式来行使其职权。业主大会会议分为定期会议和临时会议。但是何时应当召开定时会议，不宜由法律强制规定，也没有这个必要。从我国相当一些地方的物业管理实践来看，往往规定至少每一年召开一次年会。除了规定业主会议的召开时间之外，议事规则还可以对于会议的形式作出规定。例如，可以根据需要，规定会议形式包括预备会议、全体会议和分组会议；可以邀请有关部门、物管企业和物业使用权人列席等等。

　　（二）业主大会的表决程序：业主大会通过决议，在工作程序上应当经过这几个阶段：

　　（1）提出议案；

　　（2）审议议案；

　　（3）表决通过议案；

　　（4）公布会议决议。

　　因此议事规则不可避免地需要对于上述这些阶段做出具体规定，首先，对于何人享有提案权做出规定，特别对业主委员会、业主各自的提案权规则必须予以明确。议事规则对于如何审议议案也应做出规定，例如与会业主是否分组讨论、提案人是否应当作出必要的说明、是否进行全体的讨论程序，等等。议案经审议后，会议主持机构应当如何提交大会表决，会议表决时应当采用无记名投票或举手表决方式还是其他的表决方式，形成会议决议后应当在什么地方以何种方式予以公布，这些都需要议事规则给予具体的规定。

　　（三）业主投票权确定方法：业主的投票权也就是表决权的确定，关系到业主的切身利益，也关系到能否形成有效的业主大会决议。议事规则应当对业主的投票权计算方法作出规定。综观不同的物业管理规定，业主表决权大致有以下计算方式：

　　（1）以业主所拥有的物业权利份额来计算，每份业权份额拥有一个表决权。例如，我国有的地方物业管理法规规定，业主大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米计算为一票，不足5平方米的不计票。

　　（2）不区分每个业主所拥有的物业份额，每个业主都享有相同的表决权。例如有的地方规定，投票权的计算按照每一户一个投票权的原则进行。有的物业管理法规为了避免大业主享有较大的表决权，导致小业主的利益可能得不到较好的保护，还对个别业主所掌握的投票数额作出控制性明确规定：例如当任一业主的投票权占全体业主投票权的五分之一以上时，其超过五分之一部分不予计算投票权，这样可以防止少数大业主任意左右业主大会，同时也可以平衡大小业主之间的利益关系。

　　（四）业主委员会的组成：首先，议事规则可以规定业主委员会的委员人数，这应当根据物业管理区域的规模结合管理工作任务来决定；其次议事规则还可以规定业主委员会的委员的消极资格，也就是说排除某些业主担当委员，例如，可以规定担当过破产企业的负责人并对破产负有个人责任的业主、被刑事处罚过（过失犯罪除外）的业主不得出任委员等。再如，业主委员会中是否需要设有专业的财务与法律事务委员，委员会的副主任的人数以及分工等等，议事规则也可以做出规定。

　　（五）业主委员会成员的任期：业主委员会委员的具体任期、是否可以连任均应当由议事规则加以明确。除了上述事项，议事规则还可以根据需要规定其他事项，比如业主大会撤换和补选业主委员会委员的程序以及条件。例如规定，经五分之一以上有选举权的业主联名，可以要求罢免业主委员会委员，罢免要求应当提出罢免理由，业主委员会应当及时召开业主会议，投票表决罢免议案，经有投票权的业主过半数同意通过，罢免决定生效。

　　业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规之决定如何纠正？

　　国务院《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的违反法律和法规的决定，此时这些决定因为违法而属于无效。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。对业主委员会作出的与物业管理无关的决定及违反法律法规的决定，也可召开业主大会限令业主委员会主动改正或撤销，必要时可直接改正或直接决定撤销。但对于业主大会的违法决定，只能由有关行政主管部门责令改正或撤销。倘若行政主管部门不履行职责，则为行政不作为，应承担相关的责任。

　　业主大会、业主委员会的附随义务或职责有哪些？

　　业主大会、业主委员会的附随义务主要是：
（1）配合做好治安工作。业主大会、业主委员会应当配合公安机关，同时与居民委员会相互协作，共同做好社会治安工作。公安机关作为负责社会治安的政府机关自然对于物业区域内的治安事项责无旁贷，而治安作为重要的公共事务，居民委员会也负有相应的责任。业主大会、业主委员会作为行使业主自己财产权的组织，自然而然的可以就维护自己财产权作出合法妥当的安排。不过，在公共事务问题上，正如公民应当配合有关机关一样，业主大会、业主委员会自然应当与负责公共管理的相关行政机关和协助行政机关的居民委员会配合与协作。
（2）配合做好物业管理区域内的社区工作。业主大会应当配合居民委员会依法履行自治管理的职责，支持居委会开展工作，并接受其指导和监督。
（3）决定通知义务。由于住宅小区的业主往往兼具业主和居民双重身份，为了促进沟通，加强业主大会、业主委员会与居民委员会的相互了解与联系，住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定应当告知居民委员会，并听取其建议。
（4）配合环卫、绿化、环保等部门及水、电、气等公用事业单位做好管理工作。

　　何谓前期物业管理？

　　所谓的前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。

按照《物业管理条例》的规定，选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开，特别是首次业主大会的召开需要一定的条件。在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时入住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。

与此同时，物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施，否则会严重影响物业的使用与管理，以致降低业主的居住和生活质量。为了填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺，就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业，委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选，同时建设单位出于维持物业现状、维护自身形象、维持物业管理区域内的秩序的考虑，也会积极选聘物业管理企业。

　　对建设单位制定的《业主临时公约》，《物业管理条例》有哪些要求？

　　业主公约虽然是临时的，但只是针对它的时间效力而言，事实上就其内容所包含的事项而言业主临时公约与正式的业主公约并没有本质上的差异。业主临时公约同样应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约应当制定物业使用与管理的规则，例如物业的公共部位以及公共设施的使用规则。业主临时公约还应当确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利，例如使用电梯、公共道路、物业管理区域内的公共文化、体育设施等。同时业主临时公约也应当规定业主应当履行的义务，包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施，不得擅自利用、毁损物业的共同部分。例如，业主不得擅自变更物业共用部分的构造、布局、外观、用途，不得擅加利用或者允许他人利用，不得私自占用、拆除、破坏物业的共有部分与公用设施。同时业主不得妨碍他人利用共用部分，不得妨碍他人对于其自己专有部分的利用，例如不得违反规定，擅自饲养家禽家畜，不得违反环境卫生规定，胡乱丢弃垃圾或者收集可能危害公共卫生的物品，不得聚众喧哗吵扰等。业主临时公约由于并非是物业买收人所制定，因此为了避免物业建设单位可能的越权与擅断，条例要求建设单位制定业主临时公约时，不得侵害物业买受人的合法权益。这主要是保障物业买受人合理享受物业的公共部分，同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占用、使用与处分自己的物业专有部分。建设单位制定业主临时公约时，不得侵害物业买受人的合法权益。这主要是保障物业买受人合理享受物业的公共部分，同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占用、使用与处分自己的物业专有部分。